“Aku Bayar Bertahun-Tahun, Tapi Kenapa Rumah Ni Rasa Macam Tak Pernah Nak Habis?”

TLDR: Ramai orang bayar pinjaman rumah bertahun-tahun tapi baki hutang masih tinggi — sebab majoriti bayaran awal pergi ke faedah, bukan pokok pinjaman. Contohnya, pinjaman RM400,000 selama 30 tahun boleh cecah RM773,000 jumlah bayaran, di mana hampir RM373,000 adalah faedah. Tapi ada cara untuk jimat ratusan ribu dan bebas lebih awal: (1) bayar lump sum bila ada duit lebih seperti bonus, (2) tambah bayaran bulanan secara konsisten walaupun sedikit, dan (3) guna kaedah bayaran dwi-mingguan. Ramai tak tahu strategi ni, tapi kesannya sangat besar. Kuncinya ialah faham permainan masa dan faedah — dan jangan biar bank tentukan bila rumah tu jadi milik penuh kita. Bayar lebih awal, bebas lebih cepat.

Pernah tak kau rasa pelik… dah bayar bertahun-tahun, jumlah yang dah keluar dari akaun bank pun boleh beli satu kereta baharu — tapi bila tengok baki pinjaman rumah, macam tak gerak pun? Kau bukan keseorangan. Ini dilema ramai pemilik rumah di Malaysia, terutamanya golongan muda yang ambil pinjaman perumahan dengan penuh semangat dan harapan.

Bayangkan situasi ini. Seorang lelaki berusia 29 tahun beli rumah teres dua tingkat di pinggir bandar. Pinjam empat ratus ribu ringgit dari bank, ansuran bulanan sekitar dua ribu satu ratus ringgit. Selepas lima tahun, dia dah bayar lebih seratus dua puluh ribu. Tapi bila semak baki pinjaman — masih tinggal lebih tiga ratus tujuh puluh ribu ringgit. Rasa macam jalan tak sampai ke destinasi.

Sebenarnya, inilah realiti sistem pinjaman perumahan. Dalam lima ke sepuluh tahun pertama, sebahagian besar dari bayaran bulanan tu masuk ke bahagian faedah — bukan pokok pinjaman. Ini dipanggil ‘amortized loan’ — di mana bank kira faedah berdasarkan baki pinjaman semasa, dan awal-awal tempoh tu lah mereka kaut paling banyak.

Contoh mudah: Kalau kau pinjam empat ratus ribu untuk tiga puluh tahun dengan kadar faedah lima peratus, jumlah keseluruhan yang akan kau bayar adalah sekitar tujuh ratus tujuh puluh tiga ribu ringgit. Dari jumlah tu, hampir tiga ratus tujuh puluh tiga ribu adalah faedah semata-mata. Itu dah cukup beli satu rumah kecil lagi. Tapi ramai yang tak sedar — sebab fokus kita cuma pada jumlah bulanan, bukan struktur bayaran sebenar.

Tapi ada berita baik. Walaupun bank ‘main panjang’, kau masih boleh potong permainan mereka. Dengan beberapa langkah bijak, kau boleh jimat ratusan ribu ringgit dan bebas dari beban hutang lebih awal. Bukan teori kosong — ini strategi yang ramai akauntan dan perancang kewangan gunakan untuk bantu klien mereka.

Strategi pertama: Bayar ‘lump sum’ bila ada rezeki lebih. Tak kisahlah dari bonus tahunan, komisen projek, atau duit simpanan kahwin yang tak jadi — gunakan sebahagiannya untuk bayar terus ke pokok pinjaman. Contohnya, kalau kau bayar dua puluh ribu sekaligus pada tahun kedua, kau dah potong faedah yang sepatutnya dibayar untuk jumlah tu selama dua puluh lapan tahun akan datang. Setiap satu ringgit yang dibayar awal, boleh jimat lima hingga enam ringgit dalam bentuk faedah masa depan.

Strategi kedua: Tambah sedikit bayaran bulanan, tapi konsisten. Tak perlu pun sampai seribu ringgit. Tambah dua ratus atau tiga ratus pun dah cukup. Ramai tak tahu — kalau tambah dua ratus ringgit setiap bulan atas ansuran tetap, kau boleh pendekkan tempoh pinjaman hampir lima tahun, dan jimat lebih seratus ribu dalam bentuk faedah. Ini ibarat bina jalan pintas keluar dari hutan hutang.

Strategi ketiga: Tukar kepada bayaran dua minggu sekali. Kalau bayaran bulanan kau dua ribu ringgit, cuba bayar seribu setiap dua minggu. Bila kau buat macam ni, kau sebenarnya buat tiga belas bayaran penuh dalam setahun — bukan dua belas. Dan bayaran tambahan itu masuk terus ke pokok pinjaman, bukan faedah. Walaupun nampak macam tak banyak, tapi dalam tempoh tiga puluh tahun, kau boleh potong tempoh pinjaman hingga lima hingga tujuh tahun.

Saya kenal satu pasangan guru — gaji tak besar, tapi bijak. Mereka guna kombinasi tiga strategi ni. Setiap kali dapat bonus tahunan, mereka terus bayar ke bank. Mereka juga buat auto-debit tambahan dua ratus sebulan. Lepas sepuluh tahun, mereka semak semula baki pinjaman dan dapati mereka dah tinggal separuh dari tempoh asal. Hari ini, mereka umur awal empat puluh, dan rumah mereka dah hampir selesai dibayar. Hasilnya? Tenang, bebas tekanan, dan ada ruang untuk simpan dan melabur.

Kenapa ini penting? Sebab kalau kita tak buat sesuatu, kita akan bayar lebih daripada apa yang sepatutnya. Bank memang suka kau bayar perlahan-lahan. Lagi lama, lagi untung untuk mereka. Tapi kalau kita guna sedikit ilmu dan disiplin, kita boleh pusing sistem ni untuk manfaat kita sendiri.

Kalau kau ambil satu pelajaran daripada cerita ni, biarlah ini: Jangan hanya bayar ikut jadual — bayar ikut strategi. Rumah tu bukan penjara. Tapi kalau kita tak tahu permainan sebenar, kita akan terperangkap dalam sistem selama tiga puluh tahun tanpa sedar.

Jadi, mula hari ini. Semak balik penyata pinjaman rumah kau. Tengok berapa faedah yang kau dah bayar, dan mula rancang jalan keluar lebih awal. Dan kalau kau rasa artikel ni bermanfaat, kongsi dengan kawan atau saudara yang tengah bergelut bayar pinjaman rumah. Tinggalkan komen, “Aku nak bebas sebelum umur lima puluh!” — dan jangan lupa subscribe untuk lebih banyak tip kewangan sebenar yang tak diajar dalam silibus sekolah.

Sebab ilmu kewangan bukan untuk kaya semata-mata. Ia untuk merdeka.